北京市老舊廠(chǎng)房更新導(dǎo)則

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一、總體要求

第 1 條 編制目的

為貫徹落實(shí)《北京市城市更新條例》，指導(dǎo)我市開(kāi)展老舊廠(chǎng)房更新改造工作，促進(jìn)高精尖產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，特編制本導(dǎo)則。

第 2 條 編制依據(jù)

1.???? 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（建科〔2021〕63 號(hào)）

2.???? 《北京市城市更新條例》（2022 年 11 月 25 日北京市十五屆人大常委會(huì)第四十五次會(huì)議通過(guò)）

3.???? 《北京市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》（京政發(fā)〔2022〕20 號(hào)）

4.???? 《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2021〕10 號(hào)）

5.???? 《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025 年）》（京辦發(fā)〔2021〕20 號(hào)）

6.???? 《北京市實(shí)施城市更新行動(dòng)三年工作方案（2023-2025年）》（京政辦字〔2023〕8 號(hào)）

第 3 條 更新原則

1.???? 突出統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。建立健全政府主導(dǎo)、部門(mén)協(xié)同、市場(chǎng)參與的工作機(jī)制，強(qiáng)化政府統(tǒng)籌和主導(dǎo)作用，有序推進(jìn)老舊廠(chǎng)房更新。

2.???? 突出轉(zhuǎn)型路徑。結(jié)合發(fā)展實(shí)際、業(yè)主意愿、產(chǎn)業(yè)需求等現(xiàn)實(shí)情況，堅(jiān)持市、區(qū)、業(yè)主、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)多方聯(lián)動(dòng)，因地制宜采取企業(yè)自主改造提升、社會(huì)力量聯(lián)合改造提升、轉(zhuǎn)型公共服務(wù)配套等多種模式。

3.???? 突出產(chǎn)業(yè)定位。老舊廠(chǎng)區(qū)綜合利用及改造提升后騰退出的空間，要根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)和比較優(yōu)勢(shì)，充分論證、科學(xué)規(guī)劃，合理進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位，努力形成特色突出、產(chǎn)業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

4.???? 突出集約高效。老舊廠(chǎng)區(qū)綜合利用及改造提升要按照合理布局、平衡總量、控制時(shí)序的要求，引導(dǎo)老舊廠(chǎng)房通過(guò)改造再利用，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約。

第 4 條 適用范圍

本導(dǎo)則適用于全市范圍內(nèi)的老舊廠(chǎng)房更新改造活動(dòng)。使用對(duì)象為相關(guān)政府部門(mén)管理人員及參與老舊廠(chǎng)房更新的策劃咨詢(xún)、勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、運(yùn)營(yíng)管理及金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)從業(yè)人員。

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二、術(shù)語(yǔ)解釋

第 5 條 老舊廠(chǎng)房

北京市老舊廠(chǎng)房是指全市范圍內(nèi)存在違章、消防安全環(huán)保隱患等問(wèn)題，以及由于疏解騰退、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、功能調(diào)整以及不符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位等原因，造成利用效率較低或者閑置的工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)用房及相關(guān)存量設(shè)施。利用效率較低是指老舊廠(chǎng)房當(dāng)前的產(chǎn)出水平低于所屬區(qū)新增產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目畝均產(chǎn)出準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的 50%。

第 6 條 老舊廠(chǎng)房臺(tái)賬

各區(qū)根據(jù)老舊廠(chǎng)房的界定要求，對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊廠(chǎng)房情況進(jìn)行摸底，建立老舊廠(chǎng)房臺(tái)賬，并將臺(tái)賬上報(bào)市經(jīng)濟(jì)和信息化局，形成全市老舊廠(chǎng)房臺(tái)賬。納入臺(tái)賬管理的老舊廠(chǎng)房更新項(xiàng)目，列入各區(qū)政府履約監(jiān)管和重點(diǎn)服務(wù)范疇。臺(tái)賬內(nèi)老舊廠(chǎng)房更新項(xiàng)目，符合條件的，納入北京市經(jīng)濟(jì)和信息化局高精尖專(zhuān)項(xiàng)資金支持體系。

第 7 條 項(xiàng)目實(shí)施方案

項(xiàng)目實(shí)施方案是指更新項(xiàng)目在立項(xiàng)前應(yīng)編制的方案，重點(diǎn)確定規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、可行性研究、項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)以及建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式等內(nèi)容，作為后續(xù)立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、用地、規(guī)劃等相關(guān)審批手續(xù)的重要依據(jù)。

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三、基本規(guī)定

第 8 條 更新方式

在符合街區(qū)功能定位和規(guī)劃前提下，鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位（或產(chǎn)權(quán)人）通過(guò)自主、聯(lián)營(yíng)等方式對(duì)老舊廠(chǎng)房進(jìn)行更新改造、轉(zhuǎn)型升級(jí)?？沙闪⒍嘣黧w參與的平臺(tái)公司，原產(chǎn)權(quán)單位（或產(chǎn)權(quán)人）按原使用條件通過(guò)土地作價(jià)（入股）的形式參與更新改造，平臺(tái)公司作為項(xiàng)目實(shí)施主體，按規(guī)劃要求推進(jìn)老舊廠(chǎng)房更新，對(duì)設(shè)施、業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)籌利用和管理。

第 9 條 更新流程

老舊廠(chǎng)房更新改造項(xiàng)目前期研究分為項(xiàng)目申報(bào)、列入計(jì)劃、實(shí)施方案編制、聯(lián)合審查、簽訂協(xié)議等五個(gè)步驟。具體政策內(nèi)容見(jiàn)《老舊廠(chǎng)房更新改造工作實(shí)施細(xì)則（試行）》。

第 10 條 更新導(dǎo)向

加強(qiáng)對(duì)全市工業(yè)用地更新改造規(guī)劃指導(dǎo)，根據(jù)本市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄要求，原則上，五環(huán)內(nèi)推動(dòng)“文化+科技”模式改造，鼓勵(lì)發(fā)展公共服務(wù)設(shè)施，配套商業(yè)設(shè)施、充電樁以及留白增綠。五環(huán)外主要發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)等高精尖產(chǎn)業(yè)，具體如下：

1. 西北部海淀、昌平以及延慶重點(diǎn)發(fā)展研發(fā)型制造。海淀主要發(fā)展醫(yī)藥健康、智能裝備產(chǎn)業(yè)，昌平主要發(fā)展醫(yī)藥健康、智能裝備等產(chǎn)業(yè)，延慶主要發(fā)展無(wú)人機(jī)產(chǎn)業(yè)。

2. 南部大興、亦莊以及通州重點(diǎn)發(fā)展高端制造。亦莊和通州主要發(fā)展生物醫(yī)藥、集成電路、新能源智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)；大興主要發(fā)展生物醫(yī)藥、商業(yè)航天、氫能等產(chǎn)業(yè)。

3. 西部石景山、門(mén)頭溝、豐臺(tái)以及房山重點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。石景山主要發(fā)展人工智能、智能裝備；門(mén)頭溝主要發(fā)展人工智能；豐臺(tái)主要發(fā)展軌道交通；房山主要發(fā)展軌道交通、智能裝備。

4. 北部順義、懷柔以及密云重點(diǎn)發(fā)展高端制造。懷柔主要發(fā)展高端儀器儀表與傳感器、節(jié)能環(huán)保與新材料、新能源汽車(chē)；密云主要發(fā)展高端儀器儀表與傳感器、節(jié)能環(huán)保與新材料；順義主要推進(jìn)加強(qiáng)制造業(yè)與新一代信息技術(shù)、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展。

5. 東北部朝陽(yáng)、平谷推進(jìn)制造業(yè)開(kāi)放合作。朝陽(yáng)打造體現(xiàn)吸引高質(zhì)量外資參與北京智造的示范集群，平谷加強(qiáng)與北三縣協(xié)同，主要發(fā)展智能制造與裝備產(chǎn)業(yè)。

第 11 條 規(guī)劃保障

老舊廠(chǎng)房更新改造過(guò)程中涉及未登記建筑手續(xù)補(bǔ)辦、配建配套服務(wù)設(shè)施、享受過(guò)渡期政策等問(wèn)題，以《老舊廠(chǎng)房更新改造工作實(shí)施細(xì)則（試行）》規(guī)定為準(zhǔn)。

第 12 條 底線(xiàn)要求

1. 不得隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護(hù)價(jià)值的老舊廠(chǎng)房。

2. 不得破壞地形地貌、自然山水格局，不得砍伐古樹(shù)名木，不得擅自占用城市綠化用地，不得影響城市整體風(fēng)貌。 3.對(duì)既有建筑以保留、修繕、利用為主，原則上除違法建筑和經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不得大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑。既有建筑改造不得降低原有建筑主體結(jié)構(gòu)安全和消防安全標(biāo)準(zhǔn)，涉及既有建筑結(jié)構(gòu)改造或改變建筑設(shè)計(jì)用途的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展建筑安全檢測(cè)。

4. 須符合各級(jí)國(guó)土空間總體規(guī)劃要求。

5. 須符合生態(tài)保護(hù)和歷史文化管控要求。

6. 須符合全市各城市規(guī)劃建設(shè)管控要求。

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四、建筑更新

（一）建筑結(jié)構(gòu)更新

?促進(jìn)綠色低碳發(fā)展，推動(dòng)工業(yè)建筑提質(zhì)增效和轉(zhuǎn)型利用，重塑現(xiàn)代化城市形象，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

第 13 條 載體優(yōu)化

結(jié)合優(yōu)化改造方向優(yōu)化空間載體，鼓勵(lì)通過(guò)材料置換、構(gòu)造改造和工藝升級(jí)等措施提升既有廠(chǎng)房的建筑性能；鼓勵(lì)通過(guò)隔層改造、增加連廊、電梯等措施，對(duì)工業(yè)空間進(jìn)行活化利用；對(duì)進(jìn)行局部改造的部分，應(yīng)采取措施針對(duì)性加固既有結(jié)構(gòu)。

第 14 條 工業(yè)特征

在有機(jī)融合的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)在材質(zhì)、色彩、造型元素等方面保留部分淺色外墻或金屬墻面等工業(yè)立面元素，體現(xiàn)工業(yè)風(fēng)貌特征；鼓勵(lì)對(duì)氣樓、通風(fēng)器等屋面工業(yè)設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化利用，對(duì)中轉(zhuǎn)堆場(chǎng)、高大廠(chǎng)房等工業(yè)生產(chǎn)空間進(jìn)行優(yōu)化重構(gòu)，延續(xù)工業(yè)空間特征。

第 15 條 綠色低碳

優(yōu)先利用綠色低碳的新工藝、新技術(shù)，優(yōu)化建筑能耗，助力高質(zhì)量發(fā)展；更換能效達(dá)標(biāo)、節(jié)能綠色的可再生能源設(shè)備，提升廠(chǎng)區(qū)能耗管理水平；鼓勵(lì)使用熱回收系統(tǒng)、光伏等可再生能源設(shè)備，回收利用工業(yè)生產(chǎn)余廢熱。

（二）設(shè)施設(shè)備更新

第 16 條 機(jī)電設(shè)施

老舊廠(chǎng)房更新改造應(yīng)對(duì)原有廠(chǎng)房的機(jī)電系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)估，結(jié)合實(shí)際功能需求，制定更新改造方案?，F(xiàn)有設(shè)備不能滿(mǎn)足使用需求、能效等級(jí)低于 3 級(jí)或低于現(xiàn)行能效標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的限定值時(shí)，予以更換。老舊廠(chǎng)房新增或更新的機(jī)電設(shè)備能效應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》GB55015 和《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DB11/687的規(guī)定。

第 17 條 給排水設(shè)施

根據(jù)老舊廠(chǎng)房更新后用水水質(zhì)、水壓要求，采用分質(zhì)、分區(qū)供水，生產(chǎn)給水與生活給水系統(tǒng)宜分別獨(dú)立設(shè)置。更新改造后加壓供水設(shè)施揚(yáng)程及流量應(yīng)滿(mǎn)足更新改造后的使用功能需求，并應(yīng)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《建筑給水排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50015校核末端水壓。建筑排放廢水濃度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿(mǎn)足現(xiàn)有規(guī)范規(guī)定的最嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)與要求，最低標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿(mǎn)足國(guó)標(biāo)《GB8978-1996 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的要求。

第 18 條 暖通空調(diào)

應(yīng)根據(jù)更新改造后的圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工參數(shù)、房間功能等條件重新計(jì)算每個(gè)空調(diào)、供暖房間的冷、熱負(fù)荷，選擇合適的暖通空調(diào)系統(tǒng)類(lèi)型和設(shè)備選型配置，定期進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)。通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)應(yīng)符合《民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50736 和《工業(yè)建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50019 的規(guī)定。

第 19 條 消防設(shè)施

老舊廠(chǎng)房更新改造后應(yīng)設(shè)置完善的消防設(shè)施，以應(yīng)對(duì)火災(zāi)等緊急情況，包括火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防栓和滅火器等。各類(lèi)消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《消防設(shè)施通用規(guī)范》GB55036 和《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》 GB50974 的規(guī)定。

第 20 條 疏散與避難設(shè)施

園區(qū)內(nèi)的建筑應(yīng)設(shè)置消防電梯、消防樓梯間等疏散與避難設(shè)施，以保護(hù)人員免受火災(zāi)、地震等災(zāi)害的影響。

（三）道路交通更新

重點(diǎn)針對(duì)廠(chǎng)區(qū)與周邊街區(qū)的割裂，對(duì)現(xiàn)狀車(chē)行系統(tǒng)、慢行系統(tǒng)、交通服務(wù)站點(diǎn)、停車(chē)場(chǎng)地等進(jìn)行交通體系更新，拓展慢行空間，加強(qiáng)與外圍道路的有機(jī)銜接，縫合與周邊街區(qū)的空間關(guān)系。

第 21 條 交通銜接

鼓勵(lì)在車(chē)行系統(tǒng)、慢行系統(tǒng)、交通服務(wù)站點(diǎn)、停車(chē)場(chǎng)地等方面進(jìn)行交通體系更新，與外圍道路有機(jī)銜接，縫合老舊廠(chǎng)區(qū)與周邊城市街區(qū)的空間關(guān)系。

第 22 條 慢行空間

結(jié)合業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型目標(biāo)的功能要求，對(duì)原有道路進(jìn)行系統(tǒng)改造通過(guò)優(yōu)化斷面、減小路緣石轉(zhuǎn)彎半徑、優(yōu)化渠化交叉口等方式，拓展慢行通行空間。

第 23 條 路面提升

對(duì)原有路面進(jìn)行修補(bǔ)提升時(shí)鼓勵(lì)采用降噪性、透水性好的透水混凝土、透水瀝青、透水磚等路面材料，鼓勵(lì)路面材料采用相對(duì)活躍的色彩。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施更新

?以完善廠(chǎng)區(qū)城市功能為導(dǎo)向，優(yōu)化公服、市政等基礎(chǔ)設(shè)施，構(gòu)建配套完善、優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)施體系，為留住各類(lèi)人才和產(chǎn)業(yè)空間載體高效運(yùn)作提供支撐。

第 24 條 設(shè)施完善

結(jié)合轉(zhuǎn)型設(shè)計(jì)方向，整治提升水、電、氣、訊、照明等市政設(shè)施，補(bǔ)充完善缺失的文化教育、養(yǎng)老撫幼等公共服務(wù)設(shè)施，設(shè)施的類(lèi)型、數(shù)量、規(guī)模與服務(wù)半徑應(yīng)與改造提升功能定位相匹配，促進(jìn)城市功能完善。

第 25 條 設(shè)施升級(jí)

結(jié)合更新后的功能定位和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向，加強(qiáng)供水、燃?xì)狻⒐峁芫W(wǎng)建設(shè)和老舊管網(wǎng)改造，建設(shè)雨污分流排水系統(tǒng)，完善污水和垃圾收集處理設(shè)施，有條件的老舊廠(chǎng)區(qū)宜建設(shè)地下綜合管廊。

（五）環(huán)境景觀(guān)提升

修復(fù)老舊廠(chǎng)區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，提升園區(qū)景觀(guān)環(huán)境，充分保留并利用工業(yè)景觀(guān)資源，營(yíng)造特色空間場(chǎng)所，塑造彰顯廠(chǎng)區(qū)特征、富有藝術(shù)氣質(zhì)的特色景觀(guān)空間。

第 26 條 環(huán)境重塑

評(píng)估現(xiàn)狀污染情況，采用以原位修復(fù)為主，異位修復(fù)為輔的原則，通過(guò)物理、化學(xué)、生物等多元技術(shù)，達(dá)到廠(chǎng)區(qū)水、空氣、土壤等方面的有效治理。完善綠地及海綿體系，對(duì)受損的山體、水體、廢棄地等區(qū)域?qū)嵤┥鷳B(tài)修復(fù)，加強(qiáng)廠(chǎng)區(qū)與周?chē)h(huán)境的有機(jī)連接。

第 27 條 空間激活

保護(hù)、利用廠(chǎng)區(qū)內(nèi)標(biāo)志性構(gòu)筑物、植物、工業(yè)景觀(guān)及空間場(chǎng)所等有價(jià)值的景觀(guān)資源，塑造彰顯特色風(fēng)貌、展現(xiàn)人文場(chǎng)景的景觀(guān)要素，實(shí)現(xiàn)歷史與現(xiàn)代氣息的交融。

第 28 條 藝術(shù)賦能

利用多樣化的公共藝術(shù)方式，對(duì)墻面和地面鋪裝進(jìn)行裝飾，利用廠(chǎng)區(qū)廢棄材料進(jìn)行二次創(chuàng)作；對(duì)家具小品進(jìn)行創(chuàng)意造型、藝術(shù)性設(shè)計(jì)，結(jié)合功能性照明增加特色夜景照明，彰顯廠(chǎng)區(qū)地域文化、提升藝術(shù)氛圍，突顯景觀(guān)特色。

原文鏈接：https://jxj.beijing.gov.cn/zmhd/yjzj/202312/P020231226561338458704.pdf